Ein Schritt nach dem anderen: Was man beim Bauen alles abklären sollte.

Anmerkung: Diese Liste wird von uns immer wieder aktualisiert.

Ein Bauprojekt erfordert umfangreiche Abklärungen und Planungen. Dieser Beitrag dient dazu, was wir für den bau unseres Bien-Zenker Fertighauses in Hanglage so alles an Abklärungen unternommen haben. Lasst Euch bitte nicht davon erschlagen. Insgesamt ist es ein sehr befriedigendes und positives Erlebnis, wenn man ein so komplexes Vorhaben in vielen kleinen Schritten beherrschbar macht. Zumindest fühlt es sich meistens beherrschbar an…

Anbieter von Fertighäusern und Grundstückssuche

  • Recherche im Internet zu verschiedenen Fertighausanbietern, Vergleich der Grundrisse usw. 
  • Termin bei Bien Zenker und eine erste Beratung
  • Zweiter Termin bei Bien Zenker mit Unterschreiben der Verträge 
  • Grundstückssuche, parallel Anfrage bei Bank über Finanzierung eines Bauvorhabens.
  • Grundstücksbesichtigung 1: Das Grundstück gefällt uns auf den ersten Blick sehr, es hat eine wunderbare Aussicht. Als wir aber zu verschiedenen Tageszeiten dorthin fahren, stellen wir fest, dass – wenn man kein Baustellenlärm der umliegenden Baustelle zu hören ist – die nah angrenzende Straße so laut ist, dass wir dort unmöglich wohnen wollen. 
  • Grundstücksbesichtigung 2: Das Grundstück ist ein einem steilen, eng bewaldeten Hang und zudem weit über unserem Budget. 
  • Grundstücksbesichtigung 3: Das Grundstück ist viel zu weit weg von dem Ort, an dem wir wohnen wollen. Es hat zudem keinerlei Reize. 
  • Grundstücksbesichtigung 4: Das Grundstück ist wunderschön gelegen, etwas weit weg von dem Ort an dem wir leben wollen und es ist viel zu teuer. 
  • Telefonat mit Makler wegen Grundstück 5. Um das Grundstück reservieren zu können, muss man bereits eine sehr hohe Reservierungsgebühr bezahlen. Wir halten das Vorhaben daher nicht für realisierbar. 
  • Wir denken immer wieder über Grundstück 5 nach und fahren dort hin. Es ist wunderbar gelegen. Dennoch glauben wir nicht, dass wir es bekommen könnten, da es so nah an unserem gewünschten Ort ist und es sehr viele Interessenten gibt. 
  • Zusage der Bank für die Finanzierung eines Bauvorhabens, zunächst auch ohne Grundstück.
  • Emailaustausch mit dem Makler über Grundstück 5, Einsicht in Bebauungsplan und weitere vorhandene Unterlagen. Wir entscheiden uns, das Grundstück zu reservieren. Wir fragen uns aber, ob das Grundstück mit Bien Zenker bzw. einem Fertighaus bebaut werden kann. Das Grundstück liegt an einem engen Privatweg und einem Hang. Wir als Laien glauben, dass das Grundstück nicht einfach zu bebauen ist. Mehr zu unseren Recherchen bzgl. einem Bien-Zenker-Fertighaus in Hanglage könnt ihr hier nachlesen.
  • Ortsbegehung mit Herrn Korndorff von Bien Zenker. Herr Korndorff zweifelt die Bebaubarkeit des Grundstücks in keiner Weise an. Er schätzt für uns die Baunebenkosten und wir bitten ihn, hier großzügig zu schätzen, weil wir keine Überraschungen erleben wollen. 
  • Wir treffen uns mit dem Verkäufer und besprechen verschiedene Fragen. Es scheint alles weitgehend klar zu sein. Die Zufahrt zu dem Grundstück erfolgt von oben, es gibt dort bereits einen Privatweg, für den wir ein Wegerecht haben würden.
  • Wir unterschreiben die Verträge zur Finanzierung des Grundstücks. 
  • Wir besuchen das Landratsamt und erhalten mit der Genehmigung des Verkäufers Einsicht in die bereits eingereichten Bauunterlagen. Wir können schon an der Dicke des Ordners ermessen, dass das alles doch nicht so einfach ist. Es beginnt ein intensiver Prozess der Recherche und wir haben das Gefühl, dass unter jedem Stein, den wir hochheben, 10 weitere Fragen verborgen sind…
  • Herr Korndorff bittet uns, die Vorbehalte im unterschriebenen Vertrag aufzuheben, damit der Architekt mit der Planung für den Bauantrag beginnen kann. Wir heben die Vorbehalte auf. 
  • Einen Tag vor dem Notartermin für denGrundstückskauf treffen wir uns mit dem ortsansässigen Erdbauer. Wir besprechen die mögliche Bebaubarkeit und die Erdarbeiten. Der Erdbauer klärt uns auf, dass die von Bien Zenker aufgestellte Planung so nicht umsetzbar sei. Die geplante Umsetzung würde enorme Kosten verursachen. Hauptproblem ist die Zufahrt zum Grundstück von oben herab (Hanglage). Das zweite große Probem ist der Aufstellplatz für den Kran, der an dieser Grundstückseite nicht möglich ist. Wir besprechen Alternativen (Zufahrt über eine andere Straße). Am nächsten Tag soll der Notartermin sein zum Kauf des Grundstücks. Mit einem unguten Gefühl fahren wir nach Hause.
  • Am selben Abend verschieben wir den Notartermin. Nacheinem kurzen Telefonat mit dem Verkäufer zeigt dieser Verständnis für diesen Schritt. Den Vorschlag zu einem Treffen zur weiteren Planung mit dem Verkäufer und Erdbauer nehmen wir gerne an. Wir sind jedoch nicht sicher, ob das Grundstück mit unseren finanziellen Mitteln zu bebauen ist. 
  • Wir steigen noch tiefer in die Materie „Bauen“, „Bebauungsplan“ usw. ein. Michael telefoniert unglaublich viel, um alle Fragen zu klären: Telefonat mit dem Oberbrandmeister von der lokalen Feuerwehr, Telefonate mit dem Architekten, Telefonate mit dem Ingenieur, Telefonate mit dem Landratsamt, hier mit den verschiedenen Behörden (Sachbearbeiterin, Naturschutz, Brand- und Katastrophenschutz), Besuche beim Landratsamt, Telefonate mit einer Landschaftsarchitektin wegen einer zu erstellenden Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung, Telefonate mit dem Erdbauer, Telefonate mit dem lokalen Stromanbieter, Telefonate mit Herrn Korndorff, Telefonate mit dem Grundstücksverkäufer usw. Man kann hier schon sehen, dass das zwei Monate das Engagement eines eigenen Jobs gekostet hat (- : Wir haben das Gefühl, dass manche Sachen sich klären, aber es kommen viele neue Fragen dazu. Wir fragen uns, ob es falsch war, die Vorbehalte aufzuheben, da für uns in dem Moment die Bebaubarkeit des Grundstücks unklar ist. 
  • Parallel zu all den Fragen, die wir als Bauherren um das Grundstück zu klären haben, plant der Architekt die Grundrisse nach unseren Wünschen. Dies ist in der Tat etwas wirklich Großartiges: Wo soll diese Wand sein? Wollen wir das Fenster nicht lieber so haben? Definitiv haben wir mit all den Überlegungen um das Haus und den zu klärenden Fragen unendliche Gesprächsthemen.
  • Wir haben das Gefühl, dass wir Fragen um das Grundstück klären, aber dass auch immer wieder neue Fragen aufkommen. Nun heißt es, einen ruhigen Kopf zu bewahren.
  • Wir können mit dem Grundstücksverkäufer ein Sonder-Wegerecht vereinbaren, wodurch das Grundstück von einer anderen Seite her befahren werden soll. Die verschiedenen Formulierungen im Kaufvertragsentwurf müssen wir immer wieder ändern lassen.
  • Wir kaufen das Grundstück und erhalten gewisse Dienstbarkeiten vom angrenzenden Grundstück.
  • Wir unterschreiben die weiteren Verträge zu Finanzierung des Vorhabens. Im Nachhinein hätten wir hier warten sollen, weil wir nun einmal Bereitstellungszinsen zahlen müssen und die Zinsen zudem nochmal seither gesunken sind. Aber das ist halt das Risiko, das man trägt.
  • Wir fahren zum Architekten und unterschreiben Berge von Papier für den Bauantrag.
  • Der Bauantrag wird eingereicht, wir bringen ihn persönlich beim örtlichen Rathaus ab. 15 Minuten vorher erhalten wir noch einen aktualisierten Plan vom Vermesser, den wir im Copyshop entsprechend oft drucken lassen und in den einzureichenden Unterlagen austauschen.
  • Wir warten nervös auf ein Schreiben vom Landratsamt. Nach drei Wochen ist noch nichts da, deswegen fahren wir persönlich hin und fragen nach den Unterlagen. Wir erhalten die Auskunft, dass die Unterlagen gerade geprüft wurden und einige Dinge nachzureichen sind. Wir bekommen dazu schon den an uns zu schickenden Brief vorab persönlich überreicht. Das ist gut, wie sich später zeigt, denn der identische Brief per Post kommt 3 Wochen später an.
  • Architekt und Vermesser kümmern sich um die fehlenden Unterlagen.
  • Wir reichen Unterlagen zum Bauantrag nach.
  • Wieder kommt – diesmal schon eine Woche später – ein Schreiben, dass noch etwas fehlt.
  • Bei einer Grundstücksbegehung mit der Firma Glatthaar, die den Keller bauen wird, zeigt sich dass wir nochmals mit erhöhten Kosten rechnen müssen. Sowohl die Erdarbeiten werden teurer, als auch die Unterkonstruktionen für den Keller, welche aufgrund der Bodenanalyse gewählt wurde. Mehrkosten sind zusammen ca. 25.000 Euro. Bisher wurde alles teurer, als wir geplant hatten. Aber uns ist bewusst, dass das beim Bauen einfach ein gewisses Risiko ist, dass man da trägt.
  • Im Anschluss an die Begehung des Grundstücks fahren wir mit dem Architekten zum Landratsamt. Wir wollen ganz sicher gehen, dass wir nun alle Unterlagen vollständig einreichen.
  • Wir reichen Unterlagen zum Bauantrag nach.
  • Wir erhalten ein Schreiben vom Landratsamt: Die Unterlagen zum Bauantrag sind vollständig. Der Bauantrag geht in die verschiedenen Unterbehörden. Bearbeitungszeit bei keinen weiteren Nachfragen: 4 Monate. Bearbeitungszeit seit Einreichung wäre dann 8 Monate, wenn es so läuft.
  • Wir haben einen Termin für die Bemusterung und bereiten uns darauf vor: Pläne werden geändert, bestimmte technische Fragen mehrfach von uns geändert (z.B. zwei Heizungen? Eine Heizung?). Der Mitarbeiter von Bien Zenker ist bei all dem wahnsinnig kompetent und ausdauernd und unterstützt uns überall.

4 Antworten auf „Ein Schritt nach dem anderen: Was man beim Bauen alles abklären sollte.“

  1. Hallo liebe Bauherren,

    wir überlegen auch sehr intensiv mit Bien Zenker zu bauen, haben auch schon zwei Beratungstermine gehabt, sind uns gerade aber über die genauen weiteren Schritte nicht sicher.

    Wir würden zum einen gerne den Grundstückservice von Bien Zenker in Anspruch nehmen: waren die Grundstücke, die ihr vorgeschlagen bekommen habt auch über BZ gefunden worden?

    Und hattet ihr in dem Vertrag Klauseln ergänzt, dass ihr vor Beginn der eigentlich Bemusterung des Hauses noch kostenlos von dem Vertrag zurücktreten könnt? Das macht uns so sorgen – dass wir da jetzt etwas unterschreiben und Bien Zenker trotz vieler Versprechen kein, oder kein passendes Grundstück für uns findet und wir dann trotzdem an sie gebunden sind.
    Meintet ihr so was mit „Vorbehalte“ im Vertrag?

    Vielen Dank für das Teilen eurer Erfahrungen!

    1. Liebe Inga!
      Wir haben unser Grundstück letztlich selber gefunden, von daher können wir dir nichts zum Erfolg der Grundstückssuche sagen.

      Zu Deiner Frage: Unterschreibt ggf. auf jeden Fall den Vorbehalt Grundstück (und auch Finanzierung), dann kommt ihr auf aus den Verträgen raus, wenn ihr kein Grundstück findet bzw. keine Finanzierung bekommt.

      Definitiv würden wir aber aus unserer Erfahrung folgendes sagen: Bien Zenker gibt ein Jahr Festpreisgarantie. Das ist nicht viel, wenn man bedenkt, wie lange Bauantragsverfahren teilweise gehen. Diese Festpreisgarantie startete bei uns einen Monat nach Vertragsunterzeichnung. Ein Grundstück hatten wir da noch nicht. Daher würden wir euch raten, mit Bien Zenker auszuhandeln, dass die 12 Monate erst mit Grundstücksfindung beginnen. Weil sonst kommt euch jeder Monat nach der Festpreisgarantie richtig teuer.

      Außerdem noch unser wichtigster Tipp zum Grundstück: Falls es ein Grundstück ist, das nicht auf Anhieb leicht zu bebauen ist, holt euch Expertenmeinungen ein. Ein Verkäufer von Bien Zenker will verkaufen und der Architekt oder Bauleiter sagt vielleicht was ganz anderes zu eurem Grundstück als der Verkäufer von Bien Zenker. Die Bebaubarkeit zu realisieren liegt aber alleine in eurer Verantwortung, da hat Bien Zenker nichts mit zu tun und das, was ein Verkäufer sagt, hat später keinerlei Relevanz. Das heißt, hier lohnt es sich, lieber eine fundierte Meinung abzuwarten als vorschnell Entscheidungen zu treffen. Hätten wir nicht einen grandiosen Tiefbauer gehabt, wären wir heute vermutlich finanziell ruiniert.

      Ansonsten können wir aber wirklich nur sagen, dass wir mit unserem Haus und der Betreuung super happy sind. Also wenn das Grundstück gefunden ist, die Fragen der Bebaubarkeit geklärt sind und die Festpreisgarantiezeit realistisch ist für euer Vorhaben, können wir Bien Zenker uneingeschränkt empfehlen….

      Viel Erfolg euch!
      Hanna und Michael

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